Partijvoorzitters over betaalbaar en duurzaam wonen

Marc Dillen en prof. Johan Albrecht over de uitdagingen rond betaalbaar wonen.

Villa met grote glaspartij en zonnepanelen (ill. Arkana)

De grote vraag naar woningen, stijgende huurprijzen en hoge vastgoedprijzen, lange wachttijden voor sociale woningen, een stagnerend aantal verdichtingsprojecten, maar ook steeds hogere energieprijzen... De betaalbaarheid van wonen staat onder hoge druk. Bovendien bevindt dat zich op het snijpunt van heel wat maatschappelijke transities: de renovatiegolf, de elektrificatie van gebouwen, nood aan meer leefbaarheid in centra en kernen, het belang van ruimtelijk rendement enz. Al die evoluties gaan gepaard met kostenverhogende effecten.

De (on)betaalbaarheid van wonen is de som van uiteenlopende zaken zoals de bouwkosten, ruimtelijke ordening, energie, milieu, waterhuishouding, extra kosten van verdichting, groenvoorziening enz. Daarom gaat het om een multidisciplinair vraagstuk. Schaarse ruimte, gebruiksbeperkingen, lokale bouwstops, aanslepende en complexe vergunningsprocedures, het toenemend aantal vereisten rond o.a. energie, waterhuishouding, luchtkwaliteit enz. maken bouwprojecten tijdrovend, risicovol en steeds duurder. Bovendien drijft de gewenste verkerning de prijzen verder op.

Daarnaast reageert de woningmarkt in ons land niet elastisch. Het aanbod kan de vraag niet bijbenen met een kwalitatieve woningnood als gevolg. In plaats van te focussen op symptomen van een ontoereikende woningmarkt, is er nood aan een brede visie over de bevoegdheden heen om een coherent en doortastend beleid te ontwikkelen.

Kenmerkend is het hoog oplopende verschil in huizenprijzen tussen Vlaanderen en Wallonië. Voor een huis in Vlaanderen betaal je vandaag ongeveer 330.000 euro volgens Statbel. In Wallonië bedraagt de mediaanprijs voor een huis 200.000 euro. Tussen beide regio's gaat het intussen om een prijsverschil van 65%, terwijl dat verschil in 2010 nog 43% was. Toen betaalde je in Vlaanderen 195.000 euro en 136.000 euro in Wallonië. In dit verband heeft de Nationale bank al eerder beklemtoond dat vooral in Vlaanderen de grondprijzen zwaar doorwegen op de woningprijzen. Die impact blijkt veel sterker dan in Wallonië en in andere Europese landen.

Beperkt aantal flats per urban villa in het project Bergerheide in Peer (ill. Dethier)

Een dure huur- en koopmarkt, is het gevolg van een structureel tekort aan kwalitatieve woningen. In alle segmenten van de vastgoedmarkt zijn de woningprijzen hoog. Door het cascade-effect zijn de betaalbaarheidsproblemen het grootst voor kwetsbare huishoudens in de lagere segmenten van de markt.

Gezinnen die tevoren een woning in het hogere segment zouden kopen, vinden er geen betaalbare woning meer en kopen noodgedwongen een woning in de lagere segmenten. Dat verhoogt de druk op de lagere segmenten met prijsstijgingen als gevolg. Ook de inflatie en de energiecrisis duwen de woonkosten verder de hoogte in.

Alleen meer aanbod in alle segmenten van de woonmarkt neemt de druk van het ventiel en zorgt voor een betere kwaliteit en betaalbaarheid van wonen. De huurmarkt verdient hierbij bijzondere aandacht: huurprijzen worden immers geïndexeerd.

“Zorgen voor een voldoende groot woningpark is zonder enige discussie in het belang van de prioritaire doelgroep in de sociale en de private huursector. Indien de woningvoorraad onvoldoende is, zitten we in een situatie van schaarste met hoge prijzen op de koop- en huurmarkten. In een schaarste klimaat moet de overheid net grote en dure inspanningen leveren om de betaalbaarheid te verzekeren.” (‘Huisvesting in tijden van schaarste - Naar een renovatie van het woonbeleid’, Johan Albrecht & Rob Van Hoofstat, 2011.)

Tegen het huidige ritme is de wachtlijst voor sociaal wonen pas weggewerkt tegen 2110. Daarom zijn er brede inspanningen nodig op de sociale woonmarkt, de huurmarkt en de eigenaarsmarkt. Deze markten zijn nauw met elkaar verbonden. Bijkomend aanbod in een deelmarkt, heeft een direct positief effect op de andere deelmarkten. “Elk huishouden moet ergens wonen en wie geen eigenaar kan worden, is aangewezen op de huurmarkten. Maatregelen die het eigenaarschap promoten, verlichten de vraagdruk op de huurmarkten.” (‘Huisvesting in tijden van schaarste - Naar een renovatie van het woonbeleid’, Johan Albrecht & Rob Van Hoofstat, 2011.)

Symptoombestrijding en brandjes blussen bieden geen oplossing. Embuild Vlaanderen pleit voor een globale visie met een structureel en samenhangend beleid. Een belangrijk aspect daarvan is de energie-efficiëntie op de huur- en koopmarkt. Een zuinige nieuwe of verbouwde woning is de beste bescherming tegen stijgende woonlasten. Een ander aspect is de focus op eigenaarschap, die ook de huurmarkt ten goede zal komen. En ten slotte is ook een klimaatbestendige woonomgeving belangrijk.

Embuild Vlaanderen schuift naar voren dat tegen 2034 - meer bepaald binnen twee legislaturen - elke Vlaming dient te beschikken over een betaalbare woning. Dat betekent dat elke Vlaming in staat moet kunnen zijn om haar of zijn woonkosten te betalen inclusief de kosten van nutsvoorzieningen zoals energie en water.

Volgende maatregelen dringen zich op:

Sociaal woonproject in Geetbets (ill. Wienerberger, arch. Driewerf Architectuur)

Tussen 2015 en 2021 steeg het aanbod van de sociale huisvestingsmaatschappijen gemiddeld jaarlijks met 1.650 woningen. Ook stijgt het aanbod van sociale verhuurkantoren gemiddeld met 770 per jaar. Dat is onvoldoende om de lange wachtlijst weg te werken. Daarom doet de Vlaamse regering er goed aan de private sector in te schakelen.

Woningen van de private huurmarkt naar de sociale huur transfereren lost het probleem niet op. Want dan zijn er minder woningen in het lagere prijssegment van de private huurmarkt en stijgen daar de prijzen. Gezinnen die net niet in aanmerking komen voor een sociale woning, worden zo verdrongen en vinden geen geschikte woning meer.

De Vlaamse Regering dient maatregelen te nemen die het kwalitatief aanbod in de verschillende deelsegmenten verhoogt en tegelijk de energie-efficiëntie verbetert. Een eerste goede stap is het systeem van geconventioneerd huren. Hierbij krijgen private initiatiefnemers een subsidie of lening om kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen te realiseren. Dit geeft een stimulans aan gemengde projecten waarin sociale huur, betaalbare huurwoningen en traditionele huurwoningen gecombineerd worden.

City house terrasse

De Nationale Bank heeft aangegeven dat het aandeel eigen inbreng bij de aankoop van een woning blijft stijgen. Zonder heel wat eigen spaargelden of steun van je familie redden steeds meer starters het niet op de woningmarkt. Die vaststelling komt overeen met de recente bevindingen van prof. dr. Johan Albrecht (UGent) dat de groep die in Vlaanderen een huis kan bouwen, verwerven en huren verkleint. Nu ondervindt ook een deel van de middenklasse problemen. Daardoor wordt bovendien de concurrentie met lagere inkomensgroepen op de private huurmarkt op scherp gesteld.

Vooral bij nieuwbouw is de initiële investeringskost hoog aangezien alle investeringen in isolatie, hernieuwbare energie en duurzame technieken moeten gebeuren bij aanvang van het project. Zelfs als blijkt dat nieuwbouw op lange termijn de meest budgetvriendelijke en duurzame keuze is, haken gezinnen vandaag af omdat ze onvoldoende eigen middelen kunnen voorleggen.

Inflatieperikelen hebben het voor gezinnen steeds moeilijker gemaakt om voldoende eigen middelen te verwerven voor de bouw van een woning. De aankoopkost stijgt vaak sneller dan een gezin kan sparen. Bovendien zie je als huurder ook de huishuur stijgen waardoor je nog minder kan sparen.

Solvabele gezinnen die normaal een hypothecaire lening veilig kunnen afbetalen, komen vandaag in een negatieve spiraal terecht. Daarbij vergroot het risico dat hun woonlasten steeds verder stijgen en verkleint hun spaarcapaciteit. Want als huurder van een energieverslindende woning kan je je ook niet beschermen tegen hoge energieprijzen.

De woonmarkten in Vlaanderen, zowel het huur- als koopsegment, zijn communicerende vaten. Hoe minder eigenaars, hoe meer druk op de huurmarkten. Potentiële eigenaars die kampen met te weinig eigen middelen, kan je helpen met een eenmalig duwtje in de rug. Daardoor komen zij niet terecht op de private huurmarkt en brengen zij geen verdere stijgingen van de huurprijzen teweeg. Die stijgingen zijn het gevolg van de inelasticiteit van onze koop- en huurmarkt. Dat betekent dat het aanbod de vraag onvoldoende kan volgen.

Embuild Vlaanderen vraagt  aan de Vlaamse regering om een achtergestelde lening met uitstel van betaling in het leven te roepen voor potentiële kopers van een nieuwe woning. Die achtergestelde lening kan bij huishoudens een gebrek aan eigen middelen opvangen.

Dit voorstel is gericht op nieuwbouw en bijgevolg complementair aan bestaande instrumenten zoals MijnVerbouwLening en de Vlaamse Woonlening van de Vlaamse overheid. Beide hebben vorig jaar een hoge vlucht gekend. Sinds de lancering van MijnVerbouwLening in najaar 2022 hebben bijna 83.000 huishoudens die lening aangevraagd. In 2022 hebben bijna 5.000 huishoudens – bijna 9% meer dan in 2021 - een Vlaamse Woonlening gekregen voor een woonaankoop. Aan allebei zijn inkomensvoorwaarden verbonden.

Met het voorstel van Embuild Vlaanderen van een achtergestelde lening met uitstel van betaling, kunnen huishoudens met te weinig eigen middelen de eerste jaren van een hypotheeklening overbruggen. Zo kunnen zij onmiddellijk profiteren van een energie-efficiënte woning en bijgevolg laag energieverbruik. Gezinnen die hiervan gebruik maken, betalen de lening ook terug waardoor de kosten voor de overheid beperkt blijven. De enige kost voor de overheid is een rentekorting.

Ruimtelijke plannen

Cijfers uit het ruimterapport van Vlaamse overheid

Ook kernversterking speelt een steeds grotere rol in het vraagstuk van ‘betaalbaar wonen’. Verdichtingsprojecten zijn immers steeds duurder en risicovol. Niet alleen stagneert het aanbod in populaire steden en dorpskernen, maar ook is er grote behoefte aan hoogwaardige publieke ruimte met groenblauwe netwerken om huishoudens een leefbare omgeving te bieden.

Schaarse ruimte, gebruiksbeperkingen, provinciale beleidsplannen die bol staan van de beperkingen voor voor wonen, lokale bouwstops, aanslepende en complexe vergunningsprocedures, het toenemend aantal vereisten rond o.a. energie, waterhuishouding, luchtkwaliteit enz. maken verdichtingsprojecten steeds duurder, tijdrovend en risicovol. Maar ook de shift naar een fossielvrije maatschappij maakt verdichting complexer. Denk maar aan de versterking van het elektriciteitsnet, de uitbreiding van de laadinfra voor elektrisch vervoer en de aanleg van grote hernieuwbare energiesystemen. Dit alles leidt tot prijsstijgingen. Maar in ons land reageert de woningmarkt niet elastisch. Met andere woorden, de aanbodzijde schiet te kort om de demografische en maatschappelijke evolutie bij te benen.

Binnen een termijn van twee legislaturen dient iedere Vlaming toegang te hebben tot een betaalbare en comfortabele woning. Onderstaande voorstellen dragen bij tot deze doelstelling.

Via bouwteamformule opgericht residentieel woonproject Zilverkwartier in Berchem (ill. Van Roey)

Tijdens de afgelopen legislatuur heeft de Vlaamse regering een belangrijk akkoord gesloten over de ruimtelijke doelstellingen. Tegen 2025 wil de Vlaamse regering nog hoogstens 3ha/dag aan bijkomend ruimtebeslag. Tegen 2040 beoogt zij 0 ha/dag aan bijkomend ruimtebeslag. Zij wil die doelstelling tien jaar eerder halen dan de Europese Unie voorschrijft. Verkerning staat voorop in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.

Intussen bereiden ook de Vlaamse provincies ruimtelijke plannen voor. Maar die focussen louter op het beperken van bouwmogelijkheden. Plannen voor valabele alternatieven voor de honderdduizenden huishoudens die er in de volgende jaren bijkomen, zijn niet te bekennen. Net zo min als er rekening wordt gehouden met de vele maatschappelijke uitdagingen zoals woonbehoeften, de energietransitie, watergevoelige kernen, groene ruimte in kernen, elektromobiliteit enz. Kortom, de provinciale ruimtelijke plannen blijven steken in eenzijdige restricties en maken wonen voor huishoudens enkel moeilijker en duurder. Bovendien brengen de provinciale plannen bijkomende administratieve complexiteit en juridische onduidelijkheid met zich mee voor kandidaat-(ver)bouwers.

Maar ook de shift naar een fossielvrije maatschappij heeft aanzienlijke gevolgen voor verkerning. Denk maar aan de versterking van het elektrisch net, de uitbreiding van de laadinfra voor elektrisch vervoer en de aanleg van grote hernieuwbare energiesystemen. Dat vergt eveneens heel wat voorbereiding van onze ondergrondse ruimtelijke ordening die het mogelijk maakt om bijv. BEO-velden (Boorgat Energie Opslag) aan te leggen in openbare ruimte zoals pleinen of publieke groenzones. Een BEO-veld is een aaneenschakeling van verticale buizen waarin het water door de bodem gekoeld of verwarmd wordt. Dat vormt een reusachtige thermische bron onder de grond. Het BEO-veld zorgt voor verwarming in de winter en verkoeling in de zomer.

Verkerning kwalitatief aanpakken met oog op uitdagingen en kosten.

Om die shift optimaal te faciliteren heeft het Departement Omgeving in het kader van de Bouwagenda – dat is het recurrent overlegmoment met o.a. Embuild Vlaanderen – een studie op poten gezet rond de kosten en hindernissen van verdichting. Die studie kan de leidraad vormen voor lokale besturen in hun verdichtingsbeleid. Embuild Vlaanderen pleit ervoor om het studiewerk uit te breiden met de kosten voor niet-fossiele nutsinfrastructuur en met de kosten van groenblauwe ingrepen om hitte-eilandeffecten te verhelpen, de waterhuishouding te optimaliseren en de luchtkwaliteit te verbeteren. Zo heeft de Hoge Gezondheidsraad de gunstige effecten van groen en water onderlijnd voor de lichamelijke en mentale gezondheid dankzij een verbeterde luchtkwaliteit, hitteregulatie en minder geluidshinder.

Elke m² bruto vloeroppervlakte bij een verdichtingsproject is een stuk duurder dan bij een uitbreidingsproject.

Ruimtelijk akkoord op Vlaams niveau naleven en lokale overheden ondersteunen.

De bouwsector ondersteunt de principes van de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) en wil als betrouwbare partner van de overheid het BRV in de praktijk mogelijk maken. Daarom dient het Instrumentendecreet en de bijhorende decreten te worden uitgevoerd met de klemtoon op de realisatie van kwaliteitsvolle verdichting.